Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đặt ra các điều kiện, nguyên tắc mới về tách thửa đất ở. Người dân muốn tách thửa đất phải đảm bảo đất không tranh chấp, có lối đi, kết nối giao thông công cộng, cấp, thoát nước hợp lý, theo Luật Đất đai 2024.
Ngày 23/6/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành Quyết định 2304/QĐ-BNNMT về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
- Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2024
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP
- Quyết định 31/2024/QĐ-UBND thành phố Hải Phòng hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng
- Luật sư CMA tư vấn
2.1. Điều kiện tách thửa đất tại Hải Phòng
Căn cứ quy định tại Điều 11 Quyết định 31/2024/QĐ-UBND thành phố Hải Phòng quy định về điều kiện tách thửa đối với đất ở gồm:
1. Lối đi vào thửa đất mới được tách thửa đất, hợp thửa đất.
Trường hợp tách, hợp thửa đất phải tạo lập lối đi vào thửa đất mới phải đảm bảo kích thước chiều rộng như sau:
a) Đối với khu vực đô thị (các phường thuộc quận, thành phố và thị trấn thuộc huyện) thì chiều rộng lối đi chỗ hẹp nhất tối thiểu là 2 mét.
b) Đối với khu vực nông thôn (các xã thuộc huyện, thành phố) chiều rộng lối đi chỗ hẹp nhất tối thiểu là 3,5 mét.
2. Thửa đất mới hình thành phải đảm bảo diện tích và kích thước (không bao gồm phần diện tích nằm ngoài phạm vi chỉ giới xây dựng và nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành).
a) Đối với khu vực đô thị thì diện tích thửa đất mới hình thành tối thiểu là 40 m2; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, tiếp giáp lối đi của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 3,5 mét, chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 3,5 mét và các thửa đất mới hình thành phải đảm bảo mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 2 mét.
b) Đối với khu vực nông thôn thì diện tích thửa đất mới hình thành tối thiểu là 60 m2; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, tiếp giáp lối đi của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 4 mét, chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 4 mét và các thửa đất mới hình thành phải đảm bảo mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 3,5 mét.
3. Thửa đất không có công trình nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.
4. Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với thửa đất thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng thực hiện dự án (khu đô thị mới, các dự án phát triển nhà ở, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở) đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành) và thửa đất thuộc quy hoạch khu dân cư, điểm dân cư tại đô thị; khu dân cư, điểm dân cư tại nông thôn; khu tái định cư được cơ quan có thẩm quyền đã giao (cấp) cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành).
5. Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà trong đó diện tích đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất thì việc tách thửa phần diện tích đất ở phải đảm bảo điều kiện tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, phần đất nông nghiệp tách theo đất ở không áp dụng điều kiện tách thửa.
6. Trường hợp thửa đất mới được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng có thể họp với thửa đất ở liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì được thực hiện việc tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.
7. Không áp dụng điều kiện tách thửa quy định tại khoản 2 Điều này đối với đất tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
2.2. Về hồ sơ, trình tự, thủ tục tách thửa đất
Mục I Phần C Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục tác thửa đất như sau:
- Hồ sơ đề nghị tách thửa đất cần chuẩn bị
– Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ;
– Bản vẽ tách thửa đất lập do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
– Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
– Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
- Về trình tự thủ tục tách thửa đất
– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
– Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:
+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;
+ Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;
+ Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa đất sau tách thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;
– Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.
– Trường hợp tách thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.
- Thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa đất
Theo quy định tại Mục 4 Phần II Chương A Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì thời hạn thực hiện tách thửa đất là không quá 12 ngày làm việc.
