Theo quan niệm lâu nay và thực tế đã chứng minh: Quyền sử dụng đất – Tài sản có giá trị lớn đối với bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Vì không chỉ lợi ích kinh tế mà còn là nơi ăn, chốn ở, sản xuất, mưu sinh.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Thực tế cho thấy, giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thường thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất theo thị trường. Tuy nhiên, để định lượng, xác định mức giá thị trường của quyền sử dụng đất bị thu hồi thì không phải đơn giản vì không có thước đo một cách tuyệt đối, mặc dù pháp luật đã có quy rõ giá đất bồi thường là giá cụ thể được xác định theo các phương pháp mà pháp luật đã quy định.
Câu hỏi thường trực của một người/tổ chức bị nhà nước thu hồi đất là:
- Trường hợp thu hồi đất của tôi có phải là nhà nước thu hồi đất hay không?
Bởi lẽ nếu là nhà nước thu hồi đất thì theo cơ chế mệnh lệnh hành chính một chiều, thông qua quyết định hành chính cá biệt của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Ví dụ: Tại UBND thành phố Hải Phòng, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng với hộ gia đình/cá nhân là: Uỷ ban nhân dân quận/huyện tuỳ theo vị trí đất như: Hồng Bàng/Ngô Quyền/Hải An/Lê Chân/Dương Kinh/Đồ Sơn/Kiến An/Thuỷ Nguyên/An Dương/An Lão/Tiên Lãng/Vĩnh Bảo/Kiến Thuỵ/Cát Hải; Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của tổ chức, cá nhân người nước ngoài thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hải Phòng.
Còn trường hợp các dự án không thuộc nhà nước thu hồi đất thì doanh nghiệp, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất phải tự đàm phán với người sử dụng đất về việc chuyển nhượng hoặc góp vốn để thực hiện dự án theo cơ chế thị trường. Lẽ đương nhiên là quyền lợi của người sử dụng đất sẽ rất khác nhau trong hai trường hợp này.
- Khi nhà nước thu hồi đất thì quy trình như thế nào là đúng luật?
Việc các cơ quan chuyên môn, tổ chức, cá nhân đang làm có đúng quy định pháp luật chưa? Có ảnh hưởng thế nào đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất. Thực tế công tác quản lý đất đai nhiều địa phương còn chưa chặt chẽ. Việc lưu giữ các hồ sơ quản lý, sử dụng đất còn chưa đầy đủ. Do đó, khi thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng lời khai, thực tế hoạt động sử dụng đất của người sử dụng đất đối với các trường hợp không có giấy tờ liên quan sẽ ảnh hưởng rất lớn tới quyền lợi sau khi này khi lên phương án bồi thường, hỗ trợ. Đương nhiên, hậu quả tại thời điểm lấy ý kiến, lời khai không thể nhìn thấy ngay.
- Khi nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp của tôi thì được bồi thường, hỗ trợ những gì?
Trước khi có phương án chính thức, thì người sử dụng đất thông thường sẽ chưa thể rõ mình sẽ được những quyền lợi gì hoặc phải làm gì để mình có được những quyền lợi đúng luật. Quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất không chỉ được quy định trong các văn bản luật, nghị định, thông tư mà còn các văn bản của UBND cấp tỉnh theo đặc thù của từng địa phương. Do đó, phải nói là phạm vi quy định rất rộng và không phải người dân nào cũng có thể nắm bắt được.
Việc phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất theo thẩm quyền của uỷ ban.
Ví dụ: Tại UBND thành phố Hải Phòng, việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư với hộ gia đình/cá nhân là: Uỷ ban nhân dân quận/huyện tuỳ theo vị trí đất như: Hồng Bàng/Ngô Quyền/Hải An/Lê Chân/Dương Kinh/Đồ Sơn/Kiến An/Thuỷ Nguyên/An Dương/An Lão/Tiên Lãng/Vĩnh Bảo/Kiến Thuỵ/Cát Hải; Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của tổ chức, cá nhân người nước ngoài thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hải Phòng.
- Khi nhà nước thu hồi đất thì tôi phải làm những gì để bảo đảm quyền lợi của mình?
Phương pháp đấu tranh, khiếu nại, kiến nghị là gì? thời điểm? trình tự, thủ tục? Việc đấu tranh, kiến nghị, tranh chấp đòi hỏi quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất đương nhiên phải tuân thủ các quy định của pháp luật mới đảm bảo hiệu quả.
Ví dụ: Tại UBND thành phố Hải Phòng, việc giải quyết khiếu nại lần đầu bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư với hộ gia đình/cá nhân là: Uỷ ban nhân dân quận/huyện tuỳ theo vị trí đất như: Hồng Bàng/Ngô Quyền/Hải An/Lê Chân/Dương Kinh/Đồ Sơn/Kiến An/Thuỷ Nguyên/An Dương/An Lão/Tiên Lãng/Vĩnh Bảo/Kiến Thuỵ/Cát Hải; Việc giải quyết khiếu nại lần đầu thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc khiếu nại lần hai thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hải Phòng.
- Khi nhà nước thu hồi đất thì tôi phải chuẩn bị những gì?
Việc chuẩn bị hồ sơ, thu thập chứng cứ, tài liệu về việc: Sử dụng đất ? nguồn gốc sử dụng, hình thành tài sản ? lý do, căn cứ hình thành tài sản ? biến động nhân khẩu sử dụng đất ? Các thông tin này thể hiện qua các tài liệu về việc sử dụng đất, nhân chứng biết được quá trình sử dụng đất, thậm chí là các cá nhân được nhà nước giao thực hiện các công việc liên quan tới quản lý đất đai tại địa phương có giá trị không hề nhỏ. Việc thu thập các tài liệu này phải đảm bảo tính hợp pháp.
- Trường hợp đất của cha ông để lại thì phải làm những gì để bảo đảm quyền lợi cho tất cả mọi người?
Trong hoạt động thu hồi đất ngoài các thủ tục hành chính liên quan tới việc thu hồi, thì còn các tranh chấp dân sự liên quan tới việc phân chia quyền lợi của người sử dụng đất.
Ví dụ: Bố mẹ chết đi không có thoả thuận phân chia, không có di chúc đất để lại một người con sử dụng. Vậy trong trường hợp này, những người con khác có được hưởng quyền lợi gì không? Nếu để một người đứng kê khai sử dụng đất sẽ tốt hơn hay để tất cả anh/chị/em cùng kê khai sử dụng đất thì tốt hơn?
- Quyền khiếu nại, kiến nghị, khởi kiện của tôi phải được thực hiện trong thời gian nào để pháp luật bảo vệ?
Và nhiều câu hỏi pháp lý khác cần phải có sự giải đáp. Đương nhiên, người bị thu hồi đất thường ít tin tưởng vào sự giải đáp trực tiếp của các cơ quan hành chính. Bởi thực tế hai bên đang trong quan hệ đối nghịch nhau: Giữa người thu hồi và người bị thu hồi; Giữa người khiếu nại và người bị khiếu nại. Chưa kể các thiếu sót trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, lợi ích nhóm, các tiêu cực đã xảy ra làm mất lòng tin của người sử dụng đất. Dĩ nhiên, đây chỉ là các trường hợp cá biệt.
Với đội ngũ luật sư nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp hành chính, dân sự, khiếu nại về đất đai. Luật sư CMA sẽ cung cấp cho khách hàng các dịch vụ sau đây để bảo đảm lợi ích tốt nhất:
- Tư vấn pháp luật có liên quan, xác định loại tranh chấp pháp lý
- Thu thập tài liệu chứng cứ;
- Soạn thảo văn bản bản, tài liệu, đơn từ gửi các cơ quan chức năng;
- Đại diện theo uỷ quyền hoặc cử luật sư tham gia giải quyết khiếu nại, kiến nghị, khởi kiện vụ án hành chính;
- Đại diện theo uỷ quyền hoặc cử luật sư tham gia giải quyết tranh chấp dân sự với bên thứ ba về việc bồi thường, nguồn gốc tài sản, quyền sở hữu tài sản…
Hotline: 0986.057.998 hoặc 0944.296.698
