Tách thửa đất là việc chia thửa đất thành nhiều thửa đất khác nhau khi chủ sử dụng đất có nhu cầu hoặc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho thửa đất.
Căn cứ điều 220 Luật đất đai 2024 thì việc hợp, tách thửa đất phải đảm bảo các điều kiện chung như:
Thứ nhất, đáp ứng các điều kiện đất được phép giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp: Có Bìa đỏ, trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm dịch chuyển về quyền, chia tách;
Thứ hai, phải có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó;
Thứ ba, đáp ứng các điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất;
Thứ tư, việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
Thứ năm, Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Tại thành phố Hải Phòng: Ngày 12/9/2025, UBND thành phố Hải Phòng ban hành quyết định số 158/2025/QĐ-UBND, theo quy định tại Điều 11, 12, 13 của Quyết định này, thì điều kiện để tách, hợp thửa đất phải đáp ứng các điều kiện như sau:
1. Đối với đất ở:
1.1. Điều kiện về Lối đi vào thửa đất mới được tách thửa đất, hợp thửa đất.
Trường hợp tách, hợp thửa đất phải tạo lập lối đi vào thửa đất mới phải đảm bảo kích thước chiều rộng như sau:
“a) Đối với các thửa đất tiếp giáp đường giao thông, lối đi hiện trạng từ 4,0 m trở lên: Chiều rộng lối đi tạo lập mới chỗ hẹp nhất tối thiểu là 4,0 m;
b) Đối với các thửa đất còn lại:
Đối với các phường: Chiều rộng lối đi tạo lập mới chỗ hẹp nhất tối thiểu là 2,0 m;
Đối với các xã, đặc khu: Chiều rộng lối đi tạo lập mới chỗ hẹp nhất tối thiểu là 4,0 m. “
1.2. Điều kiện diện tích và kích thước thửa đất được tách và sau khi tách:
Thửa đất mới hình thành phải đảm bảo diện tích và kích thước (không bao gồm phần diện tích nằm ngoài phạm vi chỉ giới xây dựng và nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành).
“3. Thửa đất mới hình thành phải đảm bảo diện tích và kích thước (không bao gồm phần diện tích nằm ngoài phạm vi chỉ giới xây dựng và nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành).
a) Đối với khu vực các phường thì diện tích thửa đất mới hình thành tối thiểu là 40 m²; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, tiếp giáp lối đi của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 3,5 m, chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 05 m và các thửa đất mới hình thành phải đảm bảo mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 02 m;
b) Đối với khu vực các xã, đặc khu thì diện tích thửa đất mới hình thành tối thiểu là 60 m²; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, tiếp giáp lối đi của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 04 m, chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 05 m và các thửa đất mới hình thành phải đảm bảo mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 3,5 m”
1.3. Điều kiện bảo tồn: Thửa đất không có công trình nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.
1.4. Điều kiện phù hợp quy hoạch:
Việc tách, hợp thửa đất phải phù hợp với Phù hợp với quy hoạch chỉ tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với thửa đất thuộc quy hoạch chỉ tiết xây dựng thực hiện dự án (khu đô thị mới, các dự án phát triển nhà ở, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở) đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất thuộc quy hoạch khu dân cư, điểm dân cư tại đô thị; khu dân cư, điểm dân cư tại nông thôn; khu tái định cư được cơ quan có thẩm quyền đã giao (cấp) cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch .
1.5. Ngoại lệ:
Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà trong đó diện tích đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất thì việc tách thửa phần diện tích đất ở phải đảm bảo điều kiện các điều kiện trên, phần đất nông nghiệp tách theo đất ở không áp dụng điều kiện tách thửa.
Trường hợp thửa đất mới được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện trên nhưng có thể hợp với thửa đất ở liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện hợp tách, thửa thì được thực hiện việc tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.
Không áp dụng điều kiện tách thửa về diện tích chia tách đối với đất tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
2. Đối với đất nông nghiệp:
2.1 Đối với đất trồng cây hàng năm:
Đất trồng cây hàng năm, diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa
phải đảm bảo điều kiện sau:
“a) Thuộc địa bàn các xã, đặc khu đã thực hiện việc dồn điền, đổi thửa thì diện tích tối thiểu là 700 m²/thửa;
b) Thuộc địa bàn các xã, đặc khu còn lại thì diện tích tối thiểu là 360 m²/thửa;
c) Thuộc địa bàn các phường thì diện tích tối thiểu là 200 m2/thửa.”
2.2. Đối với đất trồng cây lâu năm:
Đất trồng cây lâu năm, diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thựa (trừ trường hợp đất trồng cây lâu năm trong cùng thửa đất ở) phải đảm bảo điều kiện sau:
“a) Thuộc địa bàn các xã, đặc khu thì diện tích tối thiểu là 300 m²/thửa;
b) Thuộc địa bàn các phường thì diện tích tối thiểu là 150 m²/thửa.”
2.3. Đối với đất nuôi trồng thủy sản: Diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo tối thiểu là 1.000 m2/thửa.
2.4. Đối với đất nông nghiệp khác: Diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo tối thiểu là 360 m2/thửa.
2.5. Đối với đất rừng sản xuất: Diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo tối thiểu là 3.000 m2/thửa.
Lưu ý: Không áp dụng quy định tách thửa đất đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
3. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở:
Trường hợp thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở trước khi tách thửa, hợp thửa có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện Dự án đầu tư phải đảm bảo các điều kiện sau:
“1. Phù hợp với văn bản chấp thuận đầu tư hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điều chỉnh của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
2. Đường đi vào thửa đất sau khi tách thửa phải có mặt cắt ngang đường bằng hoặc lớn hơn 7,5 m.
3. Đối với thửa đất thương mại, dịch vụ:
a) Đất của cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và thuộc khu dân cư các phường hoặc nằm trong quy hoạch khu dân cư đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 100 m² và có kích thước một cạnh tiếp giáp mặt đường chính tối thiểu là 3,5 m;
b) Đất của cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và thuộc khu dân cư các xã, đặc khu hoặc nằm trong quy hoạch khu dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 200 m² và có kích thước một mặt tiếp giáp mặt đường chính tối thiểu là 04 m;
c) Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án và thuộc khu vực các phường hoặc nằm trong quy hoạch khu đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 1.000 m²;
d) Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án và thuộc khu vực các xã, đặc khu hoặc nằm trong quy hoạch khu dân cư nông thôn, khu quy hoạch sản xuất kinh doanh tập trung đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 2.000 m²;
đ) Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án và nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề hoặc nằm trong quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 3.000 m².
4. Đối với thửa đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án:
a) Đất thuộc khu vực quy hoạch sản xuất kinh doanh tập trung: 3.000 m²;
b) Đất nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề hoặc nằm trong quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề đã được cấp có thầm quyền phê duyệt: 5.000 m².”
Lưu ý: Ngoài các trường hợp nêu trên, Ủy ban nhân dân thành phố xem xét quyết định cho từng trường hợp cụ thể.
(Điều 13 Quyết định số 158/2025/QĐ-UBND)
