- Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính.
- Luật sư CMA tư vấn
2.1. Trích đo bản đồ địa chính
Khi chủ sử dụng đất thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) như xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất, … theo quy định tại nghị định 43/2014/NĐ-CP phải thực hiện lập trích đo địa chính thửa đất có chữ ký xác nhận của các chủ sử dụng đất liền kề (hàng xóm).
Theo đó, Phụ lục số 11 ban hành kèm theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT có quy định phải xin chữ ký của người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề để xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất.
Quy định chủ sử dụng đất liền kề ký xác nhận vào bản trích đo thửa đất nhằm phục vụ công tác quản lý của cơ quan nhà nước: xác định mốc giới, ranh giới giữa các thửa đất; thay đổi về vị trí, kích thước, hình dạng trong quá trình sử dụng đất; xác định giữa các hộ liền kề có tranh chấp về quyền sử dụng đất không… Tuy nhiên, trên thực tế làm việc của luật sư công ty CMA, có không ít trường hợp vì lý do khách quan nên chủ sử dụng đất liền kề (hàng xóm) không ký vào trích đo như: như chủ sử dụng đất liền kề không ở địa phương, thửa đất liền kề đang có tranh chấp, … dẫn đến việc đăng ký đất đai bị kéo dài hoặc từ chối chấp nhận hồ sơ đăng ký đất đai.
2.2. Xử lý khi hàng xóm không ký giáp ranh trích đo thửa đất
a) Hàng xóm không ký giáp ranh do vắng mặt tại địa phương
Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).
Trường hợp chủ sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận.
Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận không được từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai, chỉ được từ chối tiếp nhận nếu nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai – khoản 11 Điều 7 thông tư 33/2014/TT-BTNMT
Người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận có quyền yêu cầu cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản giải thích căn cứ, lý do từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.
b) Hàng xóm không ký giáp ranh do có tranh chấp về mốc giới, ranh giới
- Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đâi
Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai thì người đề nghị cấp Giấy chứng nhận tự hòa giải với người đang có tranh chấp hoặc thông qua hòa giải viên (việc hòa giải này không bắt buộc) hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hòa giải (hòa giải bắt buộc).
Nếu tại UBND xã, các bên hoà giải thành, kết thúc tranh chấp đất đai, chủ sử dụng đất sẽ được tiếp tục thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Nếu hoà giải không thành thì có quyền gửi đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định.
- Khởi kiện buộc chấm dứt hành vi cố ý cản trở quyền sử dụng đất
Trường hợp có tranh chấp với hàng xóm về quyền sử dụng đất mà hàng xóm không chịu tiến hành hoà giải, giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định, cố ý cản trở người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp của mình tại các cơ quan, tổ chức có liên quan thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền khởi kiện buộc chấm dứt các hành vi cản trở
Hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết theo loại việc của Tòa án nên khi người sử dụng đất nộp đơn và giấy tờ, tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó thì Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý theo quy định (theo khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
