- Căn cứ pháp lý
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai;
– Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất;
– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
- Luật sư CMA tư vấn
2.1. Đất xen kẹt là gì?
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể nhưng không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt.
Thuật ngữ đất xen kẹt được hiểu là đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong các khu dân cư hầu hết là đất thổ cư bao gồm:
– Đất vườn, ao liền kề với đất ở: là diện tích đất nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thuộc khu dân cư và được xác định là đất nông nghiệp.
– Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư: là diện tích đất nông nghiệp, không nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở và nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định (thuộc thửa đất lớp thứ 2 kể từ ranh giới ngoài cùng của khu dân cư trở vào trong trung tâm khu dân cư) và không thuộc loại đất quy định tại khoản 3 Điều này và khoản 3 Điều 18 Quy định này.
– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất nằm xen kẹt trong khu dân cư, không còn phù hợp cho sản xuất nông nghiệp.
2.2. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất đất xen kẹt sang đất ở
Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận ( huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điều 59 Luật đất đai năm 2013
- UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.
- UBND cấp huyện, cấp tỉnh không được ủy quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2.3. Trình tự, thủ tục:
Bước 1. Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, Hộ khẩu bản sao công chứng hoặc chứng thực.
Bước 2. Nộp hồ sơ
- Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính ( tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ …)
2.4. Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất xen kẹt là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định). Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày theo quy định tại điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai năm 2013
2.5. Nghĩa vụ tài chính
Người dân khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất xen kẹt sang đất ở thì phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định khoản 2 Điều 5 nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.
Nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp khi:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Nộp bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp khi:
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
