Đất “thổ cư” có phải là “đất ở” không?

Lâu nay, người dân sử dụng thuật ngữ “thổ cư” để chỉ “đất ở” do hiểu theo âm Hán – Việt “thổ” là “đất”, “cư” là “ở”. Tuy nhiên, pháp luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chỉ sử dụng thuật ngữ “đất ở” để phân loại đất, mục đích sử dụng đất chứ không dùng thuật ngữ “thổ cư”, do đó không thể khẳng định “thổ cư” là “đất ở”. Trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất và sổ đỏ xác định mục đích sử dụng đất là “thổ cư” thì phải giải quyết ra sao? Về vấn đề này, trên cơ sở các quy định của pháp luật có liên quan, luật sư CMA có quan điểm như sau:

1. Đất thổ cư là gì?

Theo quy định tại mục II của Quyết định số 339-VP/ĐKRĐ ngày 27/8/1977 của Tổng cục Thống kê ban hành Danh mục phiếu điều tra và biểu tổng hợp và bản giải thích hướng dẫn cách ghi chép tổng hợp kết quả điều tra đất thì:

“Cột 10 – Thổ cư: ghi những khu đất để xây cất nhà ở, nhà tắm, nhà bếp, nhà vệ sinh, sân, đường đi lại, chuồng trại chăn nuôi gia đình”.

Theo quy định tại Quyết định số 56-ĐKTK ngày 5/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành bản quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước thì

“Loại đất khu vực thổ cư” có ký hiệu chữ “T” là đất xây dựng trong các khu dân cư thành thị và nông thôn, trừ thổ canh, ao hồ, đường đi lại trong thôn xóm đã đo đạc tách ra; bao gồm: đất ở và đất xây dựng các công trình phục vụ lợi ích toàn dân trong các lĩnh vực văn hóa, y tế giáo dục, thể dục thể thao, nghỉ mát, du lịch; các trụ sở cơ quan, đoàn thể, tôn giáo, những kho tàng, cơ sở nông lâm nghiệp như chuồng trại chăn nuôi, trạm sửa chữa…

Như vậy, theo các quy định trên thì “thổ cư” là loại đất sử dụng xây dựng các công trình bao gồm: Ở hoặc phục vụ các hoạt động, mục đích khác của con người như sản xuất, làm việc, đi lại …..

2. Sự nhầm lẫn giữa “đất ở” và “thổ cư”

Lâu nay, người dân sử dụng thuật ngữ “thổ cư” để chỉ “đất ở” do hiểu theo âm Hán – Việt “thổ” là “đất”, “cư” là “ở”. Tuy nhiên, quá trình thống nhất quản lý, sử dụng đất đai từ năm 1987 đến nay, Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật chỉ sử dụng thuật ngữ “đất ở” để phân loại đất, mục đích sử dụng đất chứ không dùng thuật ngữ “thổ cư”. Đó là cách mà các nhà làm luật ưu tiên chọn khái niệm thuần Việt trong Luật đất đai.

Ngày 03/8/1989, Liên Tổng cục Quản lý ruộng đất và Tổng cục Thống kê ban hành Quyết định số 237/QĐ-LB tách loại “Đất khu vực thổ cư” trước đây thành “Đất chuyên dùng” (bao gồm Đất xây dựng, Đất đường giao thông, Đất thủy lợi…) và  “Đất khu dân cư” (gồm Đất ở thành thị và Đất ở nông thôn).

Tại quyết định số 499-QĐ/ĐC ngày 27/7/1995, ký hiệu bằng chữ “T” để quản lý loại đất “ thổ cư” trước đây vẫn được sử dụng để quản lý nhóm “đất ở” gồm “đất ở đô thị” và “đất ở nông thôn” trong Sổ mục kê.

Mặc dù không còn sử dụng thuật ngữ “thổ cư” trong quản lý, phân loại đất nhưng trong các hồ sơ tài liệu về quản lý đất trong lĩnh vực đất đai như Sổ mục kê, biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất và cả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người dân sau này, cơ quan có thẩm quyền vẫn xác định mục đích sử dụng đất, loại đất là “thổ cư”, “TC” cho diện tích đất có nhà ở, vườn, ao, … trong khi người dân thì cho rằng toàn bộ thửa đất là “đất ở”. Qua đó đã xuất hiện nhiều quan điểm chưa thống nhất trong cách hiểu và áp dụng các quy định pháp luật hiện hành.

Thậm chí, tại địa bàn các tỉnh miền Trung, khi thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì chính quyền nhiều tỉnh lúc bấy giờ đã thực hiện phương án giao đất nông nghiệp nhưng lại cấp chung một Giấy chứng nhận cho cả thửa đất sản xuất nông nghiệp và thửa đất  ở có vườn, ao; không xác định ranh giới cụ thể từng thửa đất mà ghi gộp là Thổ cư, “T” hoặc đất ở và vườn với thời hạn sử dụng đất lâu dài. [1]

3. Trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất và Sổ đỏ ghi mục đích sử dụng đất là “thổ cư” thì phải giải quyết ra sao.

Việc xác định loại đất “thổ cư” trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có phải là “đất ở” hay không gây ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc xác định loại đất “thổ cư” trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có phải là “đất ở” hay không cần căn cứ vào giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP ghi loại đất “thổ cư” “TC”.

• Một số quan điểm

– Ý kiến thứ nhất

Hiện nay, cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thường xác định đất “thổ cư” là “đất ở có vườn ao không ghi rõ diện tích đất ở” và xác định phần đất vượt hạn mức đất ở theo điều 103, 143, 144 luật đất đai 2013 và điều 24 nghị định 43/2014/NĐ-CP là đất trồng cây lâu lâu năm, cây hàng năm,v.v…

Trên thực tế, giá đất ở và giá đất nông nghiệp có giá trị chênh lệch lớn nên người sử dụng đất liên tục khởi kiện, khiếu nại để được công nhận phần diện tích đất vượt hạn mức là đất ở

– Ý kiến thứ hai

Căn cứ khoản 2 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Loại giấy tờ làm căn cứ xác định diện tích đất ở theo quy định tại … Điều 103 của Luật Đất đai là giấy tờ có thể hiện một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.”

Khoản 2 điều 45 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định: “Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở  thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất …. có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở …”

Như vậy, người sử dụng đất có các giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp xác định mục đích sử dụng đất “thổ cư” thì toàn bộ diện tích đất “thổ cư” là “đất ở”.

Luật sư CMA đồng ý với ý kiến thứ 2, trước thời điểm Hiến pháp năm 1980 ra đời, nước ta chưa có luật đất đai để thống nhất quản lý, phân loại đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, giá đất theo quy hoạch chung. Việc hiểu “thổ cư” là “không xác định rõ diện tích đất ở” là không phù hợp với thời điểm cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất, gây thiệt hại lớn cho người sử dụng đất, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

Thực tế tiếp cận các giấy tờ về quyền sử dụng đất như sổ mục kê lập trước ngày 18/12/1980 hoặc các giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như Bằng khoán điển thổ của Chính phủ Việt Nam Dân chủ Cộng hoà …. thông tin loại đất mục đích sử dụng đất trong các loại giấy tờ này thường chỉ ghi mục đích sử dụng đất là “thổ cư” do thời điểm cấp giấy tờ Bằng khoán điền thổ không có quy định về phân loại đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Bằng khoán số 133 Lạch – Tray A, khu H tờ 5 thửa số 99, Trạch – chủ: Nguyễn Văn A, Diện tích: (Nhà 1 tầng: 12m², nhà lá 39m², thổ cư: 983m²) do Ty Địa chính và Công thổ thành phố Hải Phòng cấp ngày 27/2/1952.

Từ những phân tích trên, luật sư CMA cho rằng:

Trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 1,2,3 điều 100 luật Đất đai 2013 và điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP mà giấy tờ đó có ghi mục đích sử dụng đất , loại đất “thổ cư”, “TC” thì khi công nhận quyền sử dụng đất, khi hồi đất, cơ quan chức năng cần xác định toàn bộ diện tích đất “thổ cư” là “đất ở” để bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất.

Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp chỉ ghi mục đích sử dụng là “thổ cư”. Người sử dụng đất cần làm đơn phản ánh gửi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu kiểm tra, rà soát, đính chính Giấy chứng nhận đã cấp (thuộc trường hợp cấp không đúng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 106 Luật Đất đai năm 2013; Điều 87 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ) để cấp lại Giấy chứng nhận, xác định lại diện tích đất “thổ cư” cho phù hợp theo quy định.

[1] Một số vấn đề nhận thức về “đất thổ cư” trong giải quyết án hành chính liên quan đến đất đai Nguyễn Xuân Thanh – Trang thông tin điện tử Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng ngày 25/7/2022