Trên thực tế, việc giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay xảy ra rất nhiều. Theo quy định, việc mua bán, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ viết tay thường do (1) Nhà, đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng) hoặc các giấy tờ pháp lý tương đương hoặc (2) các bên chủ quan, tin tưởng và không hiểu hết các quy định của pháp luật hoặc (3) nhằm chưa thực hiện ngay các thủ tục nhà đất để bán lại cho người thứ ba trốn thuế của giao dịch trước đó.
Theo quy định của pháp luật, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất: Mua bán, tặng cho, thế chấp … thì hình thức của hợp đồng, văn bản giao dịch phải là (1) lập thành văn bản; và (2) có công chứng của văn phòng/phòng công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã (nơi chưa thành lập văn phòng/phòng công chứng).
Luật đất đai năm 2024 cũng có những quy định để giải quyết vấn đề có tồn tại trong giao dịch nhà đất bằng giấy viết tay, cụ thể:
1. Cơ sở pháp lý
2. Luật sư CMA tư vấn
Căn cứ quy định tại khoản 1, 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định
“1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.”
2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất …
Người dân khi nhận chuyển nhượng, mua bán, tặng cho,… nhà đất bằng giấy tờ mua bán nhà đất viết tay được xem xét cấp Sổ đỏ trong 04 trường hợp sau:
Thứ nhất, Giấy tờ mua bán viết tay được lập trước ngày 01/07/2014
Với trường hợp này, chỉ có duy nhất giấy tờ viết tay, có khi là nhiều giấy viết tay, đã “sang tay” qua rất nhiều người. Tuy nhiên, nếu là người cuối cùng trong các giấy viết tay mua bán được lập trước 01/07/2014 thì pháp luật vẫn cho phép làm Sổ đỏ với người cuối cùng này theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất lần đầu.
Thứ hai, Giấy tờ mua bán viết tay được lập từ ngày 01/08/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trong trường hợp này, người dân cần có thêm các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật đất đai năm 2024. và Điều 3 Quyết định 31/2024/QĐ-UBND ngày 26/10/2024 của UBND thành phố Hải Phòng (Giấy tờ về quyền sử dụng đất do UBND thành phố, Cơ quan chức năng thành phố, Giấy tờ do chính quyền địa phương cấp trước ngày 15/10/1993)
Thứ ba, Giấy tờ mua bán viết tay với người nhận thừa kế quyền sử dụng đất hợp pháp.
Trong trường hợp này, người dân phải cung cấp được Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất của người chuyển quyền theo quy định của pháp luật về dân sự
Thứ tư, Giấy tờ mua bán viết tay trước ngày 01/08/2024 mà thửa đất đã có Sổ đỏ
Trường hợp này, người sử dụng đất nộp hồ sơ đến Chi nhánh đề nghị thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương, chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trả;
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
