Cấp sổ đỏ lần đầu cho người sử dụng đất có vi phạm từ ngày 01/8/2024

Các hành vi vi phạm khi sử dụng đất thông thường là do lấn, chiếm, không đúng mục đích, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tự ý sử dụng đất không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (Trong phạm vi bài biếtkhông bao gồm trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền)…

Đối với từng hành vi vi phạm cụ thể, Điều 139 Luật đất đai 2024 và Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP đã có các quy định cụ thể như sau:

1. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất có vi phạm:

1.1. Lấn, chiếm: (1) Hành lang bảo vệ công trình công cộng sau khi đã công bố, cắm mốc (2) Lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi đã công bố chỉ giới xây dựng; hoặc (3) đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác trước ngày 01/7/2014:

Trường hợp, đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt, tại thời điểm đề nghị diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Sổ đỏ”) và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp chưa có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng thì diện tích lấn chiếm bị thu hồi mà không cấp giấy chứng nhận.

1.2. Lấn, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng qua các thời kỳ trước ngày 01/7/2014:

Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp. Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được xem xét cấp Sổ đỏ;

Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao đất cho chủ đầu tư khi triển khai xây dựng công trình đó.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;

Trường hợp lấn đất, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Sổ đỏ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

1.3. Các trường hợp lấn, chiếm khác và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích:

Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Sổ đỏ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

1.4. Sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước. Ví dụ: Tại thành phố Hải Phòng căn cứ Điều 4 Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND thì hạn mức cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang là không vượt quá 02 ha cho mỗi loại đất nông nghiệp.

2. Diện tích và tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ đối với trường hợp lấn chiếm và sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê, công nhận trước ngày 01/7/2014, cụ thể:

2.1. Đất đã được sử dụng trước ngày 18/12/1980 và hiện trạng có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì Hạn mức đất ở cấp Sổ đỏ là hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993: (Tham khảo bài viết: Diện tích đất ở cấp sổ đỏ lần đầu khi công nhận quyền sử dụng đất):

a) Diện tích đất ở được cấp Sổ đỏ:

Trường hợp, diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở.

Trường hợp, diện tích xây nhà ở, công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế xây dựng công trình.

Trường hợp, diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

b) Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ (khoản 2 Điều 11 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP):

(1) Đối với diện tích đất ở trong hạn mức công nhận đất ở:

(2) Đối với diện tích đất ở vượt quá hạn mức công nhận đất ở:

(3) Đối với diện tích đất được cấp sổ đỏ cho mục đích sử dụng là đất Phi nông nghiệp (không phải đất ở):

2.2. Đất đã được sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 và hiện trạng có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì Hạn mức đất ở cấp Sổ đỏ là hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993: (Tham khảo bài viết: Diện tích đất ở cấp sổ đỏ lần đầu khi công nhận quyền sử dụng đất):

a) Diện tích đất ở được cấp Sổ đỏ: 

Trường hợp, diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở.

Trường hợp, diện tích xây nhà ở, công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế xây dựng công trình.

Trường hợp, diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

b) Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ (khoản 3 Điều 11 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP):

(1) Đối với diện tích đất ở trong hạn mức công nhận đất ở:

(2) Đối với diện tích đất ở vượt quá hạn mức công nhận đất ở:

(3) Đối với diện tích đất được cấp sổ đỏ cho mục đích sử dụng là đất Phi nông nghiệp (không phải đất ở):

2.3. Đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và hiện trạng có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì Hạn mức đất ở cấp Sổ đỏ là HẠN MỨC GIAO đất ở đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ: (Tham khảo bài viết: Diện tích đất ở cấp sổ đỏ lần đầu khi công nhận quyền sử dụng đất):

a) Diện tích đất ở được cấp Sổ đỏ: 

Trường hợp, diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.

Trường hợp, diện tích xây nhà ở, công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế xây dựng công trình.

Trường hợp, diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

b) Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ (khoản 3 Điều 11 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP):

(1) Đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất ở:

(2) Đối với diện tích đất ở vượt quá hạn mức giao đất ở:

(3) Đối với diện tích đất được cấp sổ đỏ cho mục đích sử dụng là đất Phi nông nghiệp (không phải đất ở):

2.4. Đất đã được sử dụng từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 và hiện trạng có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì Hạn mức đất ở cấp Sổ đỏ là HẠN MỨC GIAO đất ở đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ: (Tham khảo bài viết: Diện tích đất ở cấp sổ đỏ lần đầu khi công nhận quyền sử dụng đất):

a) Diện tích đất ở được cấp Sổ đỏ: 

Trường hợp, diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.

Trường hợp, diện tích xây nhà ở, công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế xây dựng công trình.

Trường hợp, diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

b) Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ (khoản 3 Điều 11 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP):

(1) Đối với diện tích đất ở trong và vượt hạn mức giao đất ở:

(2) Đối với diện tích đất được cấp sổ đỏ cho mục đích sử dụng là đất Phi nông nghiệp (không phải đất ở):