Cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ từ ngày 01/08/2024

Căn cứ Điều 138 Luật đất đai năm 2024 thì việc cấp Sổ đỏ trong trương hợp này sẽ dựa trên các tiêu chí, điều kiện về (1) thời điểm bắt đầu sử dụng đất; (2) đất không có tranh chấp; (3) mục đích, hiện trạng sử dụng; (4) Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất.

So với Luật đất đai 2013 (điều 101), Luật đất đai 2024 đã có những bước tiến đáng kể, như: (1) Bỏ qua yếu tố phải phù hợp với quy hoạch, theo đó, các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ, hiện tại không phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch thì được xem xét cấp Sổ đỏ, thay vì quy định là phải phù hợp với quy hoạch không cần biết là quy hoạch tại thời điểm sử dụng hay quy hoạch tại thời điểm đề nghị cấp Sổ đỏ như trước đây; và (2) Gia hạn thời hạn công nhận, xem xét từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 thay vì chỉ tính đến ngày 01/7/2004 như trước đây.

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống:

• Trường hợp, diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất; 
• Trường hợp, diện tích đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất với diện tích bằng hạn mức công nhận đất ở.
• Trường hợp, diện tích đất xây nhà ở nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; khi được cấp Giấy chứng nhận người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở như sau:

Điểm a khoản 1 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

b) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Phần diện tích đất còn lại sau khi xác định mục đích sử dụng đất theo các mục a), b) trên đây được xác định mục đích theo hiện trạng. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

2. Điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống

• Trường hợp, diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất; 
• Trường hợp, diện tích đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất với diện tích bằng hạn mức công nhận đất ở.
• Trường hợp, diện tích đất xây nhà ở nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; khi được cấp Giấy chứng nhận người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở như sau:

Điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

b) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Phần diện tích đất còn lại sau khi xác định theo mục a), b) trên đây được xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp, người sử dụng đất có nhu cầu công nhận diện tích đất nông nghiệp này vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó; khi được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

3. Điểm b khoản 2 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống

• Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và phải nộp tiền sử đụng dất;
• Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó và phải nộp tiền sử dụng đất;
• Hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh tại thời điểm đề nghị cấp sổ đỏ. ví dụ: Tại Hải Phòng, căn cứ  Điều 9 Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND thì Hạn mức giao đất ở được xác định như sau: (1) Khu vực đô thị: Các phường tối đa là 100 m2; các thị trấn tối đa là 120 m2; (2) Khu vực nông thôn tối đa là 200 m2; (3) Huyện đảo Bạch Long Vỹ tối đa là 100 m2.

b) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài và phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Phần diện tích đất còn lại sau khi xác định theo mục a), b) trên đây được xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp, người sử dụng đất có nhu cầu công nhận diện tích đất nông nghiệp này vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó; khi được cấp Sổ đỏ thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Mức nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp trên sẽ căn cứ diện tích, hạn mức và thời điểm bắt đầu sử dụng đất và giá đất tương ứng với vị trí của thửa đất trong Bảng giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ, cụ thể như sau:

Thứ nhất, sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, mức nộp tiền sử dụng đất được xác định như sau:

(1) Đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức giao đất ở được cấp sổ đỏ:

Điểm a khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

(2) Đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức giao đất ở được cấp sổ đỏ:

Điểm b khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

(3) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nay được công nhận và cấp sổ đỏ vào mục đích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ:

(4) Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Sổ đỏ vào mục đích phi nông nghiệp:

Thứ hai, sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, mức nộp tiền sử dụng đất như sau:

(1) Đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức giao đất ở được cấp sổ đỏ:

Điểm a khoản 4 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

(2) Đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức giao đất ở được cấp sổ đỏ:

Điểm b khoản 4 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

(3) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nay được công nhận và cấp sổ đỏ vào mục đích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ:

(4) Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Sổ đỏ vào mục đích phi nông nghiệp:

Lưu ý:

(1) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có các Giấy tờ sử dụng đất, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

(2) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân; thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Sổ đỏ; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;