Cấp Sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/08/2024

Khác so với Luật đất đai 2013, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) cho đất giao không đúng thẩm quyền chỉ được quy định tại Nghị định (văn bản dươi luật). Luật đất đai năm 2024 lần đầu tiên đã luật hoá quy định cụ thể về việc cấp Sổ đỏ cho đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140 Luật đất đai 2024). Giao đất đúng thẩm quyền được hiểu là được các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật của từng thời kỳ giao đất theo đúng thủ tục, trình tự quy định. Các trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền thường là UBND cấp xã bán đất cho người dân, các cơ quan, xí nghiệp, tổ chức, công ty, công an, quân đội thanh lý nhà cho cán bộ, nhân viên, người lao động …

Căn cứ thời điểm được giao đất không đúng thẩm quyền, việc cấp Sổ đỏ cho đất được giao không đúng thẩm quyền được chia ra các trường hợp cụ thể như sau:

1. Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp: 

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống:

• Trường hợp, diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;
• Trường hợp, diện tích đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất với diện tích bằng hạn mức công nhận đất ở.
• Trường hợp, diện tích đất xây nhà ở nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; khi được cấp Giấy chứng nhận người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở như sau:

Điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

b) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Phần diện tích đất còn lại sau khi xác định theo mục a), b) trên đây được xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp, người sử dụng đất có nhu cầu công nhận diện tích đất nông nghiệp này vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó; khi được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

Điểm b khoản 2 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Trường hợp tại mục b), c) mà có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống

• Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;
• Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó và phải nộp tiền sử dụng đất;
• Hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh tại thời điểm đề nghị cấp sổ đỏ. ví dụ: Tại Hải Phòng, căn cứ  Điều 9 Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND thì Hạn mức giao đất ở được xác định như sau: (1) Khu vực đô thị: Các phường tối đa là 100 m2; các thị trấn tối đa là 120 m2; (2) Khu vực nông thôn tối đa là 200 m2; (3) Huyện đảo Bạch Long Vỹ tối đa là 100 m2.

b) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài và phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Phần diện tích đất còn lại sau khi xác định theo mục a), b) trên đây được xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp, người sử dụng đất có nhu cầu công nhận diện tích đất nông nghiệp này vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó; khi được cấp Sổ đỏ thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Mức nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp trên sẽ căn cứ diện tích, hạn mức và thời điểm bắt đầu sử dụng đất và giá đất tương ứng với vị trí của thửa đất trong Bảng giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ, cụ thể như sau:

(1) Đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức giao đất ở được cấp sổ đỏ:

Điểm a khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

(2) Đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức giao đất ở được cấp sổ đỏ:

Điểm b khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

(3) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nay được công nhận và cấp sổ đỏ vào mục đích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ:

(4) Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Sổ đỏ vào mục đích phi nông nghiệp:

Lưu ý: 

(i) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

(ii) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp để được sử dụng đất thấp hơn mức thu theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp tiền thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; tiền sử dụng đất của phần diện tích đất còn lại được tính theo quy định tại điểm a khoản này theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống

• Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;
• Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó và phải nộp tiền sử dụng đất;
• Hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh tại thời điểm đề nghị cấp sổ đỏ. ví dụ: Tại Hải Phòng, căn cứ  Điều 9 Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND thì Hạn mức giao đất ở được xác định như sau: (1) Khu vực đô thị: Các phường tối đa là 100 m2; các thị trấn tối đa là 120 m2; (2) Khu vực nông thôn tối đa là 200 m2; (3) Huyện đảo Bạch Long Vỹ tối đa là 100 m2.
• Người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ phải nộp tiền sử dụng đất theo mức:

b) Phần diện tích đất còn lại sau khi xác định theo mục a) trên đây được xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp, người sử dụng đất có nhu cầu công nhận diện tích đất nông nghiệp này vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó; khi được cấp Sổ đỏ thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Lưu ý: 

(i) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

(ii) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp để được sử dụng đất thấp hơn mức thu theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp tiền thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; tiền sử dụng đất của phần diện tích đất còn lại được tính theo quy định tại điểm a khoản này theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

4. Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống

• Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và phải nộp tiền sử đụng dất;
• Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó và phải nộp tiền sử dụng đất;
• Hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh tại thời điểm đề nghị cấp sổ đỏ. ví dụ: Tại Hải Phòng, căn cứ  Điều 9 Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND thì Hạn mức giao đất ở được xác định như sau: (1) Khu vực đô thị: Các phường tối đa là 100 m2; các thị trấn tối đa là 120 m2; (2) Khu vực nông thôn tối đa là 200 m2; (3) Huyện đảo Bạch Long Vỹ tối đa là 100 m2.

b) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài và phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Phần diện tích đất còn lại sau khi xác định theo mục a), b) trên đây được xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp, người sử dụng đất có nhu cầu công nhận diện tích đất nông nghiệp này vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó; khi được cấp Sổ đỏ thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở được cấp Sổ đỏ tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo Bảng giá đất do UBND tỉnh quy định. Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

5. Giấy tờ chứng minh nộp tiền sử dụng đất:

Căn cứ khoản 5 Điều 12 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP thì giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất bao gồm:

“a) Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền để được sử dụng đất, thu tiền đền bù theo Quyết định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.

b) Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền theo Thông tư số 60/TC-TCT ngày 16 tháng 7 năm 1993 của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ quản lý thu đối với việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc cấp quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở và công trình.

c) Biên lai, phiếu thu, hóa đơn chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của cơ quan, tổ chức đã giao đất không đúng thẩm quyền.

d) Trường hợp giấy tờ quy định tại điểm a, b và c khoản này bị mất, thất lạc nhưng tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan, tổ chức đã giao đất không đúng thẩm quyền còn giấy tờ (hồ sơ) lưu trữ và ghi chép về việc người sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất thì người sử dụng đất đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận hoặc sao y bản chính. Bản xác nhận hoặc sao y bản chính tại điểm này được công nhận là giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức như giấy tờ tại điểm a, b và c khoản này.”