Nguyên tắc chung của việc hợp, tác thửa đất:
Căn cứ Điều 220 Luật đất đai 2024, việc hợp, tách thửa đất phải đáp ứng các điều kiện chung, cụ thể như sau:
Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Tại thành phố Hải Phòng, kể từ ngày 12/09/2025, căn cứ Quyết định số 158/2025/QĐ-UBND thì để được hợp, tách thửa đất tại Hải Phòng ngoài đáp ứng các điều kiện chung nói trên, còn phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
1. Đối với đất ở:
Thứ nhất, điều kiện về kích thước của lối đi vào thửa đất mới được tách, hợp thửa đất:
Trường hợp tách, hợp thửa đất mà phải tạo lập lối đi vào thửa đất mới thì lối đi phải đảm bảo kích thước chiều rộng như sau:
“a) Đối với các thửa đất tiếp giáp đường giao thông, lối đi hiện trạng từ 4,0 m trở lên: Chiều rộng lối đi tạo lập mới chỗ hẹp nhất tối thiểu là 4,0 m;
b) Đối với các thửa đất còn lại:
Đối với các phường: Chiều rộng lối đi tạo lập mới chỗ hẹp nhất tối thiểu là 2.0 m;
Đối với các xã, đặc khu: Chiều rộng lối đi tạo lập mới chỗ hẹp nhất tối thiểu là 4,0 m.”
Thứ hai, điều kiện về diện tích, kích thước cạnh của thửa đất:
Thửa đất mới hình thành phải đảm bảo diện tích và kích thước (không bao gồm phần diện tích nằm ngoài phạm vi chỉ giới xây dựng và nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành).
“a) Đối với khu vực các phường thì diện tích thửa đất mới hình thành tối thiểu là 40 m2; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, tiếp giáp lối đi của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 3,5 m, chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 05 m và các thửa đất mới hình thành phải đảm bảo mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 02 m;
b) Đối với khu vực các xã, đặc khu thì diện tích thửa đất mới hình thành tối thiểu là 60 m2; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, tiếp giáp lối đi của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 04 m, chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 05 m và các thửa đất mới hình thành phải đảm bảo mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 3,5 m.”
Thứ ba, Thửa đất không có công trình nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.
Thứ tư, Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với thửa đất thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng thực hiện dự án (khu đô thị mới, các dự án phát triển nhà ở, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở) đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành) và thửa đất thuộc quy hoạch khu dân cư, điểm dân cư tại đô thị; khu dân cư, điểm dân cư tại nông thôn; khu tái định cư được cơ quan có thẩm quyền đã giao (cấp) cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành).
Thứ năm, đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà trong đó diện tích đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất thì phần đất nông nghiệp tách theo đất ở không áp dụng điều kiện tách thửa.
Thứ sáu, Trường hợp thửa đất mới được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện nhưng có thể hợp với thửa đất ở liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện thì được thực hiện việc tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.
Thứ bảy, Ranh giới tách thửa đất không cắt qua nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, trường hợp ranh giới tách thửa đất cắt qua nhà ở, công trình xây dựng phải có văn bản cam kết về việc sử dụng nhà ở, công trình xây dựng trên đất theo ranh giới tách thửa.
2. Đối với nhóm đất nông nghiệp:
“1. Đất trồng cây hàng năm, diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo điều kiện sau:
a) Thuộc địa bàn các xã, đặc khu đã thực hiện việc dồn điền, đổi thửa thì diện tích tối thiểu là 700 m2/thửa;
b) Thuộc địa bàn các xã, đặc khu còn lại thì diện tích tối thiểu là 360 m2/thửa;
c) Thuộc địa bàn các phường thì diện tích tối thiểu là 200 m2/thửa.
2. Đất trồng cây lâu năm, diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa (trừ trường hợp đất trồng cây lâu năm trong cùng thửa đất ở) phải đảm bảo điều kiện sau:
a) Thuộc địa bàn các xã, đặc khu thì diện tích tối thiểu là 300 m2/thửa;
b) Thuộc địa bàn các phường thì diện tích tối thiểu là 150 m2/thửa.
3. Đất nuôi trồng thủy sản, diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo tối thiểu là 1.000 m2/thửa.
4. Đất nông nghiệp khác, diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo tối thiểu là 360 m2/thửa.
5. Đất rừng sản xuất, diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo tối thiểu là 3.000 m2/thửa.
6. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 220 Luật Đất đai.
7. Không áp dụng quy định tách thửa đất đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.”
3. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở:
Trường hợp thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở trước khi tách thửa, hợp thửa có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện Dự án đầu tư phải đảm bảo các điều kiện sau:
“1. Phù hợp với văn bản chấp thuận đầu tư hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điều chỉnh của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
2. Đường đi vào thửa đất sau khi tách thửa phải có mặt cắt ngang đường bằng hoặc lớn hơn 7,5 m.
3. Đối với thửa đất thương mại, dịch vụ:
a) Đất của cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và thuộc khu dân cư các phường hoặc nằm trong quy hoạch khu dân cư đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 100 m2 và có kích thước một cạnh tiếp giáp mặt đường chính tối thiểu là 3,5 m;
b) Đất của cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và thuộc khu dân cư các xã, đặc khu hoặc nằm trong quy hoạch khu dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 200 m2 và có kích thước một mặt tiếp giáp mặt đường chính tối thiểu là 04 m;
c) Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án và thuộc khu vực các phường hoặc nằm trong quy hoạch khu đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 1.000 m2;
d) Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án và thuộc khu vực các xã, đặc khu hoặc nằm trong quy hoạch khu dân cư nông thôn, khu quy hoạch sản xuất kinh doanh tập trung đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 2.000 m2;
đ) Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án và nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề hoặc nằm trong quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 3.000 m2.
4. Đối với thửa đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án:
a) Đất thuộc khu vực quy hoạch sản xuất kinh doanh tập trung: 3.000 m2;
b) Đất nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề hoặc nằm trong quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 5.000 m2.
5. Ủy ban nhân dân thành phố xem xét quyết định cho từng trường hợp cụ thể đối với các thửa đất thuộc loại đất phi nông nghiệp chưa được quy định tại Điều này.”
4. Ngoại lệ, hông áp dụng điều kiện về diện tích, kích thước tách thửa đất đối với các trường hợp sau
“1. Tách thửa đất do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất.
2. Tách thửa đất nông nghiệp để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền có văn bản chấp thuận nhận chuyển nhượng.
3. Các trường hợp giao dịch mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Trường hợp tách thửa đất để tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng (trừ trường hợp tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho cộng đồng dân cư xây dựng, mở rộng khuôn viên đắt tín ngưỡng mà pháp luật không cho phép hoặc tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc xây dựng, mở rộng khuôn viên đất tôn giáo mà pháp luật không cho phép) hoặc mở rộng đường giao thông hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết hoặc tự nguyện trả lại đất theo quy định của pháp luật thì diện tích thửa đất tách ra để tặng cho, trả lại đất không áp dụng diện tích, kích thước quy định tại Quy định này nhưng diện tích, kích thước thửa đất còn lại vẫn phải đảm bảo theo Quy định này.”
