Miễn giảm tiền thuê nhà do ảnh hưởng của COVID 19

0
140

Tính tới thời điểm hiện tại hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp tại Việt Nam, Thế giới chịu ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch Covid – 19. Vậy, câu hỏi đặt ra là các khoản chi phí cố định trong đó có tiền thuê địa điểm kinh doanh, tiền thuê nhà, tiền thuê mặt bằng….. người thuê có phải trả tiền hay không hoặc có quyền yêu cầu giảm chi phí trả tiền thuê khi không thể sử dụng nhà, mặt bằng do các yêu cầu/quyết định hành chính dừng hoạt động để phòng chống dịch bệnh.

Tại khoản 1 điều 156 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

1. Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép…;”

Tại khoản 2 điều 351 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

  1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

  1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Việc phải đóng cửa hoặc ngừng các hoạt động kinh doanh do yêu cầu từ phía cơ quan hành chính hoặc dịch bệnh có thể được coi là sự kiện bất khả kháng.

Như vậy, trong trường hợp đơn vị kinh doanh chịu ảnh hưởng của sự kiện bất khả kháng mà không thể thực hiện đúng các nghĩa vụ trong hợp đồng thì được miễn trách nhiệm, trừ trường hợp các bên trong hợp đồng có thỏa thuận phải chịu trách nhiệm trong cả những trường hợp bất khả kháng đã được xác định trước.

Trách nhiệm dân sự được miễn gồm trách nhiệm phát sinh do không thực hiện đúng các thỏa thuận trong hợp đồng bao gồm có: Chậm trả tiền thuê, bồi thường thiệt hại, phạt do vi phạm hợp đồng, phạt cọc do đơn phương chấm dứt hợp đồng…. Nhưng không bao gồm việc trả tiền thuê nhà. Như vậy, kể cả trong trường hợp bất khả kháng người thuê vẫn phải có trách nhiệm trả tiền thuê nhà cho bên cho thuê trong trường hợp vẫn tiếp tục thời hạn thuê.

Để đảm bảo yêu cầu/đề nghị miễn trách nhiệm phát sinh từ hợp đồng trong trường hợp các bên có tranh chấp và đề nghị cơ quan chức năng giải quyết Bên bị ảnh hưởng có yêu cầu được miễn cần thiết thực hiện các công việc sau:

  • Xác định rõ sự kiện bất khả kháng, các trách nhiệm phát sinh do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng;
  • Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, hạn chế tối đa sự kiện bất khả kháng;
  • Thông báo cho bên còn lại về sự kiện bất khả kháng, các biện pháp đã áp dụng, thỏa thuận của các bên và đề nghị áp dụng biện pháp miễn trách nhiệm do không thực hiện đúng các thỏa thuận trong hợp đồng, đề nghị giải pháp tiếp tục, chấm dứt hợp đồng.
  • Thực hiện đúng các nội dung đã thông báo cho bên còn lại.

Việc thuê, cho thuê là theo thỏa thuận, do đó, trong thời điểm khó khăn cũng là khó khăn chung, các doanh nghiệp, đơn vị chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh hoặc tình hình khó khăn cũng nên có các biện pháp thương lượng, thỏa thuận với bên cho thuê phù hợp đảm bảo quyền, lợi ích của hai bên. Đồng thời, cũng bảo đảm cho hoạt động của doanh nghiệp, đơn vị được bắt nhịp nhanh nhất có thể khi dịch bệnh được khắc phục. Do đó, vấn đề tiền thuê nhà, mặt bằng, cơ sở kinh doanh nên ưu tiên áp dụng biện pháp thương lượng phù hợp nhất.